University of Oulu

Kiinteistöjen arvoketjuanalyysi

Saved in:
Author: Siponen, Tuomas, Malvalehto, Jukke, Herrala, Maila, Haapasalo, Harri
Organizations: University of Oulu, Faculty of Technology, Department of Industrial Engineering and Management
University of Oulu, Faculty of Technology, Department of Industrial Engineering and Management
University of Oulu, Faculty of Technology, Department of Industrial Engineering and Management
University of Oulu, Faculty of Technology, Department of Industrial Engineering and Management
Format: eBook
Online Access: PDF Full Text (PDF, 4 MB)
Persistent link: http://urn.fi/urn:isbn:9789514293412
Language: Finnish
Published: Oulu : University of Oulu, 2010
Publish Date: 2010-12-21
Description:

Abstract

This research focuses on analysing the development potential of the built environment via value chain analysis in the context of real estate. This research is part of a more extensive research project named KERVO, which focuses on value chains in sustainable community. The ultimate goal of KERVO is to provide support for strategic decision-making regarding the development of current business models and cooperation models. While KERVO-project has a more extensive goal, this research focuses on modelling the current state of the value chains and thereby this forms the basis for further analyses in KERVO-project. The perspective of this research is how value chains should be managed as production systems according to leanphilosophy. This research covers the whole life cycle of value chains all the way from zoning to disposal. This kind of value chain analysis has not been performed before with such scale in this context.

In the first part of this research, a literature review was performed. This covered both production management and built environment, so that feasibility of tools of different kind could be assessed. However, based on a feasibility assessment, it was noticed that value chain analysis cannot be directly applied to the context of this research. Therefore, a new analysing concept was created for this research. This concept was combined from several lean tools and other tools, which are generally used to analyse production systems.

The analysis of this research was scoped to cover three value chains of real estate types. These real estate types are commercial, school and condominium real estate. Empirical data for this study consisted of former relevant research and interviews. Interviews were organised to cover zoning, designing, construction, maintenance and disposal functions of every single value chain. In addition, the activities of end customers were analysed.

Based on the current state analysis, analysed real estate value chains have several similarities as they are analysed as production systems. The structure of value chains is fragmented and from the production perspective, production is managed push-based. Response time of the value chain consists mainly from the zoning process and from the construction process of the real estate. Moreover, the customer need in not being transmitted between the actors of the value chain. The main development areas of the value chains derived from the current state analysis were identifying the customer need; implementing pull production and reducing response time; the developing of business models; and eliminating non value creating activities.


Tiivistelmä

Tämä tutkimus kohdentuu rakennetun yhdyskunnan arvoketjujen kehittämispotentiaalin kartoittamiseen ja on samalla osa laajempaa Kestävän yhdyskunnan arvoketjut (KERVO) -hanketta. KERVO-hankkeen tavoitteena on tuottaa tietoa tuotannollisen toiminnan tehostamiseksi sekä analysoida uusia liiketoimintamahdollisuuksia ja yhteistyömalleja. Tässä tutkimuksessa mallinnetaan rakennusten arvoketjujen nykytila ja kartoitetaan niissä oleva kehittämispotentiaali. Tuotettu tieto arvoketjujen nykytilasta toimii KERVO-hankkeen perustana. Arvoketjuja on tarkasteltu tuotantojärjestelminä Leanfilosofian mukaisesti. Tarkastelu kattaa koko rakennusten elinkaaren aina kaavoituksesta hävittämiseen saakka, jotta kokonaiskuva kiinteistöjen toiminnasta voitiin muodostaa. Kattavalla tarkastelulla voitiin tuottaa uutta tietoa, koska vastaavanlaisia tutkimuksia ei ole aikaisemmin rakennettuun yhdyskuntaan tehty.

Tutkimuksen ensimmäisessä vaiheessa tehtiin kirjallisuusanalyysi tuotantojärjestelmien analysointia ja kehittämistä käsittelevään kirjallisuuteen. Lisäksi kirjallisuusanalyysissä perehdyttiin tutkimusympäristöön tarkastelemalla rakennettua yhdyskuntaa käsittelevää tieteellistä kirjallisuutta. Soveltuvuusarvioinnin perusteella kaikki perinteisistä arvoketjuanalyysimenetelmistä eivät soveltuneet tutkimusympäristöön. Näin ollen tätä tutkimusta varten luotiin Lean-työkaluista ja yleisistä tuotantojärjestelmän analysointityökaluista koostuva analysointikonsepti.

Rakennetun yhdyskunnan tarkastelu rajattiin kolmeen kriittisen kiinteistötyyppiin. Tarkasteltavat kiinteistötyypit ovat koulu-, liike- ja asunto-osakekiinteistö. Nykytila-analyysin aineistona toimi aiempi tieteellinen tutkimus sekä tutkimusta varten toteutetut haastattelut. Haastattelut kohdennettiin kattamaan jokaisen tutkittavan arvoketjun kaavoitus, suunnittelu, rakentaminen, ylläpito, hävittäminen sekä loppukäyttäjän toiminta.

Nykytila-analyysin perusteella arvoketjujen toiminta oli kaikkien tarkasteltujen arvoketjujen osalta hyvin samankaltaista. Arvoketjut ovat jakautuneet kolmeen vaiheeseen: kaavoitus ja suunnittelu, rakentaminen sekä ylläpito ja elinkaari. Tuotannon näkökulmasta arvoketjujen toiminta on pitkälti työntöohjautuvaa ja vasteaika muodostuu pääosin kaavoitusprosessista sekä infrastruktuurin rakentamisesta. Lisäksi useat eri tahot tunnistavat asiakastarpeen, eikä asiakastarve välity arvoketjussa tarpeen muodossa. Arvoketjuanalyysin havainnoista johdetut kehittämisalueet olivat asiakastarpeen tunnistaminen; imuohjaukseen siirtyminen ja vasteajan lyhentäminen; liiketoimintamallien kehittäminen sekä arvoa tuottamattomien toimintojen poistaminen.


Series: Oulun yliopiston tuotantotalouden osaston tutkimusraportteja
ISSN: 1459-2428
ISSN-L: 1459-2428
ISBN: 978-951-42-9341-2
ISBN Print: 978-951-42-9328-3
Issue: 1
Subjects:
Copyright information: This publication is copyrighted. You may download, display and print it for your own personal use. Commercial use is prohibited.